V druhej polovici roka 2023 prešlo parlamentom viacero legislatívnych zmien, jedna sa týkala aj hypotekárnych úverov. Konkrétne išlo o novelu zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie. 

Na prvé počutie ide o vítanú zmenu – po novom môžete urobiť mimoriadnu splátku hypotéky každý mesiac, nie iba raz ročne. Novela vstúpila do platnosti 1. júla 2023, banky mali povinnosť nastaviť svoje systémy do začiatku septembra. 

Je táto zmena naozaj taká výhodná? Komu sa oplatí? A ako zareagovali banky?

Pripravili sme pre vás zhrnutie toho najdôležitejšieho k novele zákona o hypotékach. Pamätajte, ak máte záujem o kvalitné poradenstvo, dá sa to aj profesionálne, zrozumiteľne a s ľudským prístupom – stačí sa na nás obrátiť.

Ako to fungovalo doteraz?

Predtým, že než si opíšeme samotnú novelu, v krátkosti sa pozrime ako systém fungoval pred zmenou.

Každý, kto čerpá hypotekárny úver, mal (a stále má) možnosť urobiť bezplatnú mimoriadnu splátku pri výročí fixácie. Príklad:

Pán Jozef má na hypotekárnom úvere zostatok vo výške 75 000 eur. V septembri 2023 bude mať výročie fixácie – zmluvu podpísal a úver začal čerpať v septembri pred piatimi rokmi. Zo zákona má možnosť urobiť mimoriadnu splátku k dátumu výročia svojej hypotéky nad rámec pravidelných mesačných splátok a to, ak mu to finančná situácia dovoľuje, aj v celej výške úveru. Za túto mimoriadnu splátku neplatí žiaden poplatok. 

Pre úplnosť je potrebné dodať, že možnosť urobiť mimoriadnu splátku máte v podstate kedykoľvek, nemusíte čakať iba do výročia fixácie. Ešte do 1. júla 2023 však platilo, že za takúto mimoriadnu splátku si banka mohla účtovať poplatok, najviac však vo výške 1% z predčasne splatenej sumy. 

Ak ste teda napríklad chceli zaplatiť 10 000 €, tak banka si mohla účtovať poplatok až do výšky 100 €. Presná výšky poplatkov sa líši od banky k banke. 

Niekde to bolo dokonca možné aj bez neho. Napríklad Slovenská sporiteľňa umožňovala mimoriadne mesačné splátky vo výške najmenej 50 € a najviac trojnásobku mesačnej splátky aj bez novely zákona. Štandardizované mimoriadné splátky má aj ČSOB, rovnako bez poplatku. 

Vďaka legislatívnym zmenám však môžete predčasné splátky robiť teraz bez poplatku raz mesačne, nech máte hypotéku v akejkoľvek banke.

Predčasné splácanie po novom

Je potrebné zdôrazniť, že aj keď možnosť mimoriadnej splátky znie lákavo, podľa údajov bánk ju pred novelou zákona využívalo menej ako 5% klientov. 

V čom teda spočíva novela?

Po novom môžete mimoriadnu splátku urobiť raz za kalendárny mesiac. Banky majú zakázané účtovať si za ňu akýkoľvek poplatok či sankciu, ak sumár všetkých takýchto mimoriadnych splátok za kalendárny rok nepresiahne 30% istiny hypotéky. 

Príklad:
Pani Petra má na hypotekárnom úvere zostatok vo výške 100 000 eur. Rozhodne sa urobiť prvú mimoriadnu splátku vo výške 5 000 eur. Do konca roka môže urobiť ešte mimoriadne splátky vo výške 25 000 eur, aby ich mala bez poplatku – keďže 30% z istiny jej hypotéky je 30 000 eur.

Motivácia za novelou zákona je teda jasná – umožniť ľuďom robiť mimoriadne splátky častejšie. 

Dodajme, že v súčasnej ekonomickej situácii sa však mimoriadne splátky oplatia viac. V čase, keď boli úroky na hypotékach okolo jedného percenta, tak splátky nepredstavovali až takú záťaž pre rozpočet.

Spomeňme tiež, že ak by pani Petra sumu namiesto mimoriadnej splátky vložila na výhodný investičný program (kde môže ročné zhodnotenie dosiahnuť aj 8-13%), tak by na zúročenom zisku zarobila viac. V konečnom dôsledku by s takýmto príjmom mohla k fixácii hypotéky urobiť ešte vyššiu mimoriadnu splátku. Máte záujem o výpočet modelovej situácie? Smelo sa na nás obráťte. 

Individuálne podmienky si overte v banke

 Aj keď zákon hovorí jasne, špecifické podmienky predčasných splátok sa od banky k banke môžu líšiť. 

Napríklad, čo sa stane so zvyškom úveru po mimoriadnej splátke? Mimoriadnou splátkou totiž klesne celkový dlh klienta voči banke a vtedy banky ponúknu klientovi dve možnosti: 

• znížiť si pravidelné mesačné splátky,
• ponechať výšku splátky, ale skrátiť splatnosť úveru.

Platí, že klient si po mimoriadnej splátke môže vybrať, ktorú alternatívu chce využiť.

Príklad:
Pani Ingrid predčasne splatila 3 000 eur zo svojej hypotéky a zvyšok jej úveru činí pri zostávajúcej splatnosti 10 rokov 27 000 eur. Za normálnych podmienok by bola jej mesačná splátka vo výške 250 eur, banka jej však dá na výber: zníži jej mesačnú splátku na 225 eur, alebo jej zníži splatnosť hypotéky o jeden rok pri súčasnej splátke.

Ak máte záujem o predčasnú splátku, overte si tiež, čo vaša banka považuje za istinu hypotéky. V bežnom význame ide o základnú sumu, ktorú si požičiavate, a z ktorej banka počíta úroky. 

Podľa tejto definície je teda predmetných 30% z istiny hypotéky je teda 30% z požičanej sumy.

Niektoré banky, napríklad ČSOB, však istinu počítajú z aktuálneho zostatku úveru a nie z pôvodnej výšky. 

Vždy sa dôkladne uistite, aký spôsob výpočtu používa práve vaša banka. V najhoršom prípade totiž môžete prekročiť spomínaných 30%, čo by znamenalo, že banka si za predčasnú splátku môže účtovať poplatok.

Na záver ešte dodajme, že sa líši aj spôsob podania žiadosti o predčasnú splátku. V niektorých bankách je nevyhnutná osobná návšteva (Slovenská sporiteľňa, UniCredit), prípadne ponúkajú rôzne komunikačné platformy (Tatra banka, ČSOB).

Rozmýšľate nad kúpou nehnuteľnosti? Moje centrum bývania je tu pre vás. Profesionálne, spoľahlivo, s ľudským prístupom. Radi vám zrozumiteľne predstavíme všetky možnosti, ktoré máte k dispozícii.