Viete, kedy sa platí daň z nehnuteľnosti? Jednoduchá odpoveď znie, že takmer vždy, ak ju predáte do piatich rokov od jej nadobudnutia. Ak ku predaju na základe kúpno-predajnej zmluvy došlo po uplynutí tejto lehoty, považuje sa príjem z tejto transakcie za oslobodený od dane. V daňovom priznaní ju na ďalší rok uviesť nemusíte.

Poďme si o tejto dani povedať niečo viac. Načrtneme si aj konkrétne situácie, napríklad predaj zdedenej nehnuteľnosti, či opíšeme prípady, kedy je príjem z predaja oslobodený od dane.

Kedy daň z predaja nehnuteľnosti platiť nemusím?

Začnime právnym rámcom. Príjem z predaja nehnuteľností do 5 rokov, či už bytu, domu alebo pozemku, je na daňové účely považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Ide o takzvaný pasívny príjem, v porovnaní napríklad s príjmami zo závislej činnosti, teda zamestnania, ktoré patria medzi aktívne.

Ak teda daňovník počas kalendárneho roka dosiahol príjem z predaja nehnuteľností do 5 rokov od jej nadobudnutia a tento nie je oslobodený od dane z príjmov, má povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní za predmetný rok. Konkrétne tak robí v VIII. oddiely daňového priznania v tabuľke číslo 3.

Opíšme si situácie, v ktorých je však takýto príjem oslobodený od dane:

• V prvom rade je to príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia. Ak teda byt či dom predávate a od dátumu nadobudnutia (zvyčajne  dátum zápisu do katastra) uplynulo 5 rokov a viac, príjem z predaja je už oslobodený od dane v plnej svojej výške a v daňovom priznaní ho uvádzať nemusíte.
• Rovnako je podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „Zákon“ oslobodený príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti, nadobudnutej dedením v priamom rade. To platí, ak poručiteľ čiže ten, po kom sa nehnuteľnosť dedí, mal nehnuteľnosť vo vlastníctve 5 rokov a viac pred jej nadobudnutím dedičom.
• Od dane z príjmu je tiež podľa § 9 ods. 1 písm. a) Zákona oslobodená čiastka získaná pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá darovaním. Rovnako, ak uplynulo od darovania 5 rokov. 
• Oslobodený je tiež príjem z predaja nehnuteľností zaradenej do obchodného majetku, ak uplynulo minimálne 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku spoločnosti.
• Pomerne špecifickou situáciou sú nehnuteľnosti nadobudnuté podľa osobitných predpisov, napríklad v rámci reštitučných zákonov, v súdnych rehabilitáciách, či v rámci zmiernenia následkov niektorých majetkových krívd. Všetky tieto sú oslobodené od dane z predaja nehnuteľností.

Ak ste sa našli v jednej z týchto štyroch kategórií, váš príjem z predaja je oslobodený od dane a nemáte povinnosť ho v daňovom priznaní uviesť.

Ako sa zdaňuje príjem z predaja nehnuteľnosti?

Dobrou správou je, že sa nezdaňuje celý tento príjem. Zdaňuje sa iba rozdiel medzi príjmami a výdavkami. Sadzba dane je 19% alebo 25%, v závislosti od výšky základu dane. 

Za účelom zníženia základu dane si môžete uplatniť výdavky. Nepočíta sa tu však všetko, čo by ste si na prvé počutie mohli myslieť. Čo si možno uplatniť ako výdavky?

• V prípade predaja nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena.
• Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom všeobecná cena nehnuteľnosti, určená v uznesení o dedičstve.
• Pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania, ak u darcu príjem z predaja nehnuteľností bol oslobodený od dane. Alternatívne obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu, ak príjem z predaja u neho od dane oslobodený nebol. 
• Pri nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku je výdavkom zostatková cena.
• Výdavkom sú tiež všetky financie preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu či údržbu nehnuteľnosti, avšak bez výdavkov na osobné účely. Patria tu však napríklad aj zálohové platby či faktúry. 
• Výdavkami sú tiež úroky z hypotéky, súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti.

Nezabúdajte tiež na to, že príjem z predaja nehnuteľnosti tiež podlieha zdravotným odvodom, konkrétne vo výške 14% z vymeriavacieho základu, resp. 7% pre osoby so zdravotným postihnutím. Tieto zaplatené odvody si môžete v daňovom priznaní za predmetný daňový rok tiež uplatniť ako výdavok.

To, kedy platíte daň z predaja nehnuteľnosti a v akej sadzbe, vám najlepšie povie fundovaný daňový odborník. S jeho pomocou si tiež uplatníte výdavky v plnej legálnej výške a znížite si tak základ dane.