Spotrebiteľská ochrana a nová definícia spoločných častí a zariadení bytových domov

Na realitný sektor na Slovensku vplývajú od júla 2024 významné legislatívne zmeny. Nový zákon o ochrane spotrebiteľa (č. 108/2024 Z. z.) priniesol sprísnenie pravidiel a zavedenie vyššej ochrany pre spotrebiteľov. Zároveň došlo k zmene definície spoločných častí a zariadení v bytových domoch v rámci zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Nový zákon o ochrane spotrebiteľa

Nový zákon o ochrane spotrebiteľa modernizuje a zjednodušuje spotrebiteľskú legislatívu, pričom kladie dôraz na:

1. Zvýšenú informačnú povinnosť

• Transparentnosť inzerátov a cien: pri predaji a prenájme nehnuteľností je nutné uvádzať pravdivé informácie o celkovej cene vrátane provízie, nákladov a cien energií podľa počtu osôb – tzn. že inzerovaná cena nehnuteľnosti, musí byť pre spotrebiteľa už konečná; „cena dohodou“ sa už nesmie uvádzať.
• Detailný popis služieb: Zmluvy realitných kancelárií musia obsahovať presný rozsah služieb, ceny a poplatky.
• Zabezpečenie alternatívneho riešenia sporov: Realitné kancelárie musia na svojich webových stránkach uvádzať informácie o možnostiach riešenia sporov (podľa zákona č. 391/2015 Z. z).

2. Ochrana spotrebiteľov pri zmluvách na diaľku

• Zákaz zavádzajúcich praktík: Prísnejšie pravidlá chránia pred zavádzajúcimi praktikami, napríklad klamlivými recenziami.
• Odstúpenie od zmluvy: Lehota na odstúpenie od zmluvy uzatvorenej počas nevyžiadanej návštevy alebo predajnej akcie sa predlžuje na 30 dní, no v realitnom biznise ide o zriedkavé prípady.
• Odborná starostlivosť a kvalita služieb: Realitní makléri musia poskytovať služby na vysokej odbornej úrovni.

3. Mechanizmus druhej šance

V prípade, že kancelária alebo maklér poruší predpisy, má možnosť dobrovoľne odstrániť nedostatky, kompenzovať klientov a vyhnúť sa prísnym pokutám.

4. Sprísnenie dohľadu a sankcií

Orgány dohľadu získali viac právomocí, zaviedli jasnejšie pravidlá a pokuty až do 200 000 eur, určované ako percento z obratu.

Zmena definície spoločných častí a zariadení v bytových domoch

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zaviedla novú kategorizáciu spoločných častí a zariadení bytových domov. Táto úprava je prevažne formálna a pre vlastníkov bytov neprináša zásadné zmeny. Týka sa najmä:

• Spoločných častí bytového domu: Nevyhnutné časti domu (základy, strecha, chodby, schodištia a pod.) a priestory na spoločné užívanie (práčovne, kotolne či kočikárne).
• Spoločných zariadení bytového domu: Technologické zariadenia na spoločné používanie (výťah, kotol, bleskozvod, prípojky vody, plynu, kanalizácie a pod.).
• Príslušenstva bytového domu: Stavby na priľahlom pozemku určené na spoločné užívanie (prístrešky, kôlne či altány).

Obe legislatívne zmeny výrazne ovplyvňujú realitný trh. Zákon o ochrane spotrebiteľa prináša prísnejšie pravidlá pre Realitné kancelárie na ochranu spotrebiteľov, zatiaľ čo úprava definícií spoločných častí a zariadení zjednocuje terminológiu a sprehľadňuje zmluvy.

Realitné kancelárie musia pri predaji alebo prenájme bytov pracovať výlučne už iba s aktuálnymi vzormi zmlúv, ktoré odrážajú novú kategorizáciu.