Postupné znižovanie úrokových sadzieb na úveroch od roku 2016 rozpútalo na Slovensku kolotoč nielen v refinancovaní úverov (ktoré bolo podporené aj rôznymi bankovými kampaňami o preplatení 1% poplatku), ale najmä v počte novo poskytnutých úverov.

Nemalé počty Slovákov začali úvery na bývanie = hypotéky využívať ako investičný nástroj na kúpu nehnuteľnosti, ktorú následne ďalej prenajmú, čím v konečnom dôsledku docielia pasívny príjem. Z pohľadu finančnej gramotnosti je vytváranie pasívnemu príjmu najadekvátnejší krok pri tvorbe finančnej rezervy alebo finančného zázemia do budúcnosti.
Aj refinancovanie skôr poskytnutých úverov, či zlučovanie viacerých úverov do jedného je správny krok, pokiaľ si znížime splátky a teda znížime celkové mesačné náklady v pomere k výške príjmu.

Pri nízkych úrokových sadzbách pri hypotekárnych úveroch však netreba bezhlavo podpisovať úverové zmluvy, ale treba brať ohľad aj na vývoj realitného trhu a teda cien nehnuteľností. Je to logická priama úmera, kedy pokles úroku spôsobí nárast ceny nehnuteľnosti. V tomto okamihu je na mieste si správne prepočítať celkovú nákladovosť úveru v porovnaní s cenou nehnuteľnosti, ale o tom v inom príspevku..

Keďže sa Slováci skoro až bezhlavo zadlžovali, častokrát ani nie s primárnym účelom refinancu či financovania svojho prvého bývania, Národná banka Slovenska začala s postupným sprísňovaním podmienok pre získanie úveru. Cieľom bolo zabrániť takému veľkému počtu žiadostí o úver a obmedziť poskytovanie takého veľkého objemu úverov, za takú krátku dobu. Prvá vlna sprísňovania prišla v roku 2017, kedy viaceré banky predĺžili minimálnu povinnú dobu zamestnania, obmedzili sa 100%né financovania. V lete 2018 avizované sprísňovanie podmienok pre získanie hypotéky pokračovalo. NBSka úplne stopla 100%né financovanie, obmedzila 90%né financovanie, sprísnila hodnotenie bonity klienta.. koncom roka sa výrazne obmedzili hypotéky nad 80%né financovanie no a od 1.7.2019 je v platnosti už posledné obmedzenie pre ľudí túžiacich po hypotéke.

Najdôležitejšie zmeny týkajúce sa novo poskytovaných úverov od júla 2019 sú:

• LTV (loan to value) – do 80%. Banky môžu poskytnúť iba 20% z objemu nových hypoték na viac ako 80% LTVčko.

V praxi to znamená, že klient musí mať 20% (pri dobrej bonite 10%) vlastných zdrojov. Ak takýmto cashom nedisponuje, je možné si dofinancovať rozdiel z úveru poskytnutého inou inštitúciou, dočasným založením inej nehnuteľnosti, či spoludlžníkom v úvere.

• DTI 8 – celková zadĺženosť človeka nesmie presiahnuť 8 – násobok jeho ročného čistého príjmu. Banky môžu zo všetkých poskytnutých úverov len pre 10% urobiť výnimku a ísť s hranicou DTIčka nad 8.

Do celkovej zadĺženosti sa neráta iba hypotekárny úver, ale aj všetky kreditky, spotrebné úvery, leasingy či splátkové predaje. Väčšina klientov pri žiadostiach o nový úver, ale už aj pri refinanci svojich starých úverov, pohorieva práve na tejto podmienke.

Sprísňovaním podmienok, ktoré NBSka zaviedla, sa poskytovanie nových úverov výrazne obmedzilo. Túto situáciu však pozitívne nevnímajú práve bankové inštitúcie, ktorým sa znížil počet poskytnutých úverov. Realitný trh zaznamenal ešte zvýšenie cien oproti minulému roku a menší nárast počtu nových nehnuteľností na predaj.